Jakie pułapki mogą kryć się w umowie z deweloperem?

Kupno mieszkania od dewelopera to jeden z najważniejszych momentów w życiu. Dla wielu osób to spełnienie marzeń o własnych czterech kątach, dla innych inwestycja na lata. Zanim jednak podpiszemy umowę i rozpoczniemy planowanie wystroju wnętrz, warto dokładnie zapoznać się z jej treścią.

Na co zwrócić uwagę przy określaniu terminu odbioru?

Opóźniony odbiór mieszkania to jedna z najbardziej frustrujących sytuacji. W umowach deweloperskich często spotykamy się z ogólnymi zapisami typu: „planowany termin oddania do użytkowania: II kwartał” lub „po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie”. Brzmi to niewinnie, prawda? Jednak dla kupującego może oznaczać wiele problemów.

Deweloper zyskuje w ten sposób elastyczność może opóźniać odbiór mieszkania bez wyznaczenia konkretnej daty, a Ty czekasz, płacisz za wynajem i jednocześnie raty kredytu.

Czasami w umowie brak jest zapisu o karach za opóźnienie. A jeśli są, to ich wysokość bywa symboliczna widziałem przypadki, gdzie kara umowna za każdy dzień opóźnienia wynosiła tylko 20 zł. Dla dewelopera, który buduje inwestycje warte miliony, to znikoma kwota.

Czy powierzchnia mieszkania może się zmienić?

Tak, i to nawet po podpisaniu umowy. To zaskakuje wielu kupujących. Deweloperzy często zastrzegają sobie prawo do wprowadzenia „niewielkich” zmian w metrażu. Problem w tym, że „niewielka” różnica może wynosić nawet 2-3 metry kwadratowe a przy dzisiejszych cenach może to oznaczać zmianę o kilka, a czasem kilkanaście tysięcy złotych.

Bywa również tak, że mieszkanie okazuje się mniejsze niż pierwotnie zakładano, ale klient nie otrzymuje zwrotu pieniędzy, bo „mieści się w granicach tolerancji pomiarowej”.

Zawsze warto sprawdzić, jakie konkretnie różnice w metrażu są dopuszczalne w umowie. Czasami mogą one wykraczać poza rozsądne granice.

Jakie zapisy w umowie z deweloperem mogą ograniczać Twoje prawa?

To jedna z bardziej podstępnych kwestii. Umowa może zawierać zapisy, które stawiają kupującego w niekorzystnej sytuacji już od samego początku. Przykład? Brak prawa do odstąpienia od umowy w przypadku istotnych zmian w inwestycji lub skrócenie okresu gwarancji.

Inne zapisy mogą obejmować klauzule, które głoszą, że „nabywca zrzeka się roszczeń z tytułu rękojmi”, co jest niezgodne z prawem, ale zdarza się, że deweloperzy próbują to wprowadzać. Czasami może to obejmować również przerzucenie kosztów, które powinny ponosić deweloperzy, takie jak koszty notariusza, przyłącza, a nawet wywóz śmieci z budowy.

Warto dokładnie przeczytać każdy zapis w umowie i nie bać się zadawać pytań, nawet jeśli agent na nie reaguje krzywieniem się, twierdząc, że „tak się nie robi”.

Czy warto skonsultować umowę deweloperską z prawnikiem?

Zdecydowanie tak. Koszt takiej konsultacji to zazwyczaj kilkaset złotych, ale w dłuższej perspektywie to naprawdę lepsza inwestycja niż późniejsze ponoszenie kosztów związanych z nieuczciwymi zapisami w umowie przez kolejne lata.

Dobry prawnik wychwyci zapisy, które mogą umknąć osobie bez prawniczego doświadczenia. Wbrew pozorom, nawet najprostszy zapis może wiązać się z poważnymi konsekwencjami, np. koniecznością zapłaty dodatkowych opłat w przyszłości, takich jak opłata za przekształcenie gruntu czy inne, pozornie drobne koszty.

Umowa z deweloperem to nie broszura reklamowa to dokument, który może mieć ogromny wpływ na Twój komfort życia przez wiele lat. Im bardziej ogólny zapis, tym większe ryzyko nadużyć. Choć nie każdy deweloper jest nieuczciwy, historia zna przypadki, w których mało precyzyjne zapisy zamieniały marzenia o wymarzonym mieszkaniu w codzienną frustrację.